Đấu giá quyền sử dụng đất trong hoạt động giao đất, cho thuê đất là phương thức phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước. Khác với giao đất, cho thuê đất theo cách thức thông thường, trong trường hợp này các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với những người khác và người nào trả giá cao nhất là người được nhận quyền sử dụng đất.
Thứ nhất: Về mục đích của việc đấu giá
− Mục đích của việc đấu giá là tìm ra nhà đầu tư nghiêm túc nhất trong những nhà đầu tư nghiêm túc. Đất được giao hoặc được cho thuê thông qua đấu giá được sử dụng, khai thác một cách có hiệu quả. Bên cạnh đó, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất còn góp phần làm giảm đầu cơ đất đai, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách.
Thứ hai: Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 117 Luật đất đai 2013 như sau:
− Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
− Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
⇒ Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc nhất định nhằm đảm bảo quyền lợi của các chủ thể tham gia quan hệ đấu giá, tránh tình trạng sai phạm không đạt được mục đích của việc đấu giá.
Thứ ba: Điều kiện tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đât khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Căn cứ vào Điều 119 Luật đất đai 2013 thì các tổ chức đấu giá chỉ được tiến hành hoạt động đấu giá khi đã đủ các điều kiện nhất định mà pháp luật quy định:
− Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
− Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
− Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
− Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật đất đai 2013;
− Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
Việc quy định chặt chẽ về các điều kiện tổ chức đấu giá và đối tượng đủ điều kiện tham gia đấu giá góp phần đảm bảo quá trình đấu giá được diễn ra một cách thuận lợi đồng thời sàng lọc được những đối tượng không đáp ứng yêu cầu. Từ đó ra những đối tượng tốt nhất có thể sử dụng đất một cách hiệu quả, phát huy tiềm năng của đất.
Thứ tư: Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất
− Các trường hợp này được liệt kê cụ thể tại Điều 118 Luật đất đai năm 2013 vì có những trường hợp đất đã có những ưu đãi nhất định như không phải trả tiền sử dụng đất, đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất…thì sẽ không đủ điều kiện tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất.
Thứ năm: Thẩm quyền xác định giá khởi điểm và thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
− Xác định giá khởi điểm: Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính quy định: “Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền”.
− Phê duyệt kết quả đấu giá: Theo Điều 12 Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định về phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thì “đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên và môi trường để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất”. Theo đó, Ủy ban nhân dân huyện được phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, có sự phân biệt giữa thẩm quyền quyết định giá khởi điểm và thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá ngay trong cùng một văn bản quy phạm pháp luật
Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc Công ty Luật TGS
Ông là một luật sư giỏi có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật sư đã tham gia tranh tụng nhiều vụ án tranh chấp đất đai, vụ án hình sự, kinh tế, thương mại,.. trên toàn quốc.
Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TGS
Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng là một luật sư giỏi, đã từng công tác tại Công ty Luật TNHH NHB và nhiều công ty luật có thương hiệu khác, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, hình sự, dân sự..
Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Luật sư Công ty Luật TGS
Luật sư Đức Hùng từng công tác tại nhiều tổ chức hành nghề luật sư uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tranh tụng hình sự, đất đai, tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.
Luật sư Hà Huy Sơn – Luật sư Công ty Luật TGS
Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực hình sự. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Hình Sự, luật sư Hà Huy Sơn đã gây dựng được cho mình thương hiệu riêng và sự uy tín vững chắc đối với khách hàng.
