Tình huống:
Bác Ngô ở Hòa Bình có đặt hỏi:
Tôi có một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên đất có một ao cá nhỏ có diện tích khoảng 50m2. Sắp đến mùa hè, tôi muốn cải tạo lại cái ao trên thành bể bơi để cho trẻ con trong xóm đến thuê tắm. Tuy nhiên, chú tôi lại nói rằng như vậy là sử dụng đất sai mục đích, nếu làm sẽ bị phạt và bị thu đất.
Xin luật sư tư vấn cho tôi, trường hợp này tôi có phải xin cấp phép, giấy tờ gì không? Tôi làm vậy có bị phạt hay không?
Luật sư trả lời:
Theo như thông tin mà bạn đã cung cấp cho chúng tôi, thì bạn muốn xây dựng bể bơi để kinh doanh trên đất ao, trong trường hợp này bạn cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Căn cứ Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.“
Như vậy, chỉ đối với diện tích là đất ở mà bạn đã được công nhận quyền sử dụng đất khi muốn chuyển mục đích để xây dựng bể bơi để kinh doanh- dịch vụ, thì bạn không cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trên.
Tuy nhiên việc sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 153 Luật đất đai 2013 quy định:
“Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
…
- Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.”
Ngoài ra, Căn cứ Điểm d) Khoản 1 Điều Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
…
d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; ”
Trường hợp của bạn như đã phân tích ở trên, là không thuộc trường hợp phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên phải thực hiện thủ tục đăng kí biến động đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.
Cuối cùng, để xây dựng được công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ thì bạn cần xin cấp phép xây dựng theo quy định tại Luật xây dựng năm 2014.
Căn cứ Điều 91 Luật xây dựng năm 2014 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị như sau:
“Điều 91. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị
- Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.
- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
- Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này.
- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại các điều 95, 96 và 97 của Luật này.”
Trong trường hợp đảm bảo đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 91 Luật xây dựng 2014 nêu trên thì bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng cho công trình- bể bơi của mình. Theo đó, bể bơi của bạn phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt; thiết kế xây dựng công trình được phê duyệt đảm bảo đủ điều kiện an toàn.
Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc Công ty Luật TGS
Ông là một luật sư giỏi có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật sư đã tham gia tranh tụng nhiều vụ án tranh chấp đất đai, vụ án hình sự, kinh tế, thương mại,.. trên toàn quốc.
Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TGS
Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng là một luật sư giỏi, đã từng công tác tại Công ty Luật TNHH NHB và nhiều công ty luật có thương hiệu khác, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, hình sự, dân sự..
Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Luật sư Công ty Luật TGS
Luật sư Đức Hùng từng công tác tại nhiều tổ chức hành nghề luật sư uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tranh tụng hình sự, đất đai, tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.
Luật sư Hà Huy Sơn – Luật sư Công ty Luật TGS
Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực hình sự. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Hình Sự, luật sư Hà Huy Sơn đã gây dựng được cho mình thương hiệu riêng và sự uy tín vững chắc đối với khách hàng.