Hiện nay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xảy ra tranh chấp nhiều nhất. Nguyên nhân chủ yếu là do người dân quá tin tưởng nhau nên khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ thực hiện bằng phương thức viết tay mà không thực hiện thông qua hình thức công chứng hoặc chứng thực và dễ dẫn đến rủi ro pháp lý cho mình.
Câu 1: Thưa luật sư theo quy định pháp luật thì việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thế nào?
Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc, Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
Theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”.
Trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên..” và Khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định có quy định 03 trường hợp mua bán, tặng to đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục cấp lần đầu mà không cần phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng sang tên củ thể đó là trường hợp: “Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này; Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014”.
Như vậy ngoại trừ những trường hợp nêu trên thì tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý. Nếu không tuân thủ theo quy định nêu trên thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Câu 2: Khi bên mua tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức viết tay không công chứng mà thời điểm đó giá đất tăng cao nên bên bán không muốn bán nữa mặc dù bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền cho bên bán. Khi hai bên kiện nhau ra cơ quan có thẩm quyền thì có phải bên mua sẽ mất hoàn toàn quyền sử dụng đất hay không?
Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc, Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng chứng hoặc thực theo quy định của pháp luật đất đai thì sẽ là một giao dịch dân sự vô hiệu.
Căn cứ Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, theo đó “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo đó khi giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định về bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch dân sự ví dụ như đã thanh toán 2/3 số tiến giá trị chuyển nhượng,… thì theo yêu cầu của một hoặc các bên tòa ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Như vậy, trong trường hợp mà khi hai bên tranh chấp quyền sử dụng đối với thửa đất mà bên mua chỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay nhưng có giấy tờ chứng minh mình đã thanh toán hoàn toàn hoặc thanh toán bằng 2/3 giá trị chuyển nhượng của thửa đất thì khi bên mua có quyền yêu cầu thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Khi đó bên mua sẽ là người dành được quyền sử dụng đất đối với trường hợp trên.
Câu 3: Khi hai bên tranh chấp nhau (tức là bên mua và bên bán) về quyền sử dụng đất thì thủ tục giải quyết tranh chấp trong trường hợp này được pháp luật quy định ra sao?
Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc, Công ty Luật TNHH TGS – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
Căn cứ Điều 202, 203 Luật đất đai 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
Bước 1: Nhà nước khuyến khích hai bên tự hòa giải.
Bước 2: Trường hợp hai bên không hòa giải được thì tranh chấp được gửi lên UBND cấp xã để giải quyết.
Bước 3: Trường hợp hòa giải tại UBND cấp xã không thành thì được chọn một trong hai cách giải quyết:
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cụ thể: Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc Công ty Luật TGS
Ông là một luật sư giỏi có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật sư đã tham gia tranh tụng nhiều vụ án tranh chấp đất đai, vụ án hình sự, kinh tế, thương mại,.. trên toàn quốc.
Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TGS
Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng là một luật sư giỏi, đã từng công tác tại Công ty Luật TNHH NHB và nhiều công ty luật có thương hiệu khác, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, hình sự, dân sự..
Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Luật sư Công ty Luật TGS
Luật sư Đức Hùng từng công tác tại nhiều tổ chức hành nghề luật sư uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tranh tụng hình sự, đất đai, tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.
Luật sư Hà Huy Sơn – Luật sư Công ty Luật TGS
Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực hình sự. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Hình Sự, luật sư Hà Huy Sơn đã gây dựng được cho mình thương hiệu riêng và sự uy tín vững chắc đối với khách hàng.
