Nội dung vụ việc:
Ngày 26/1/2011, bà Nguyễn Thị Thu Hiền (sinh năm 1977; địa chỉ: thôn Yên Bệ, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội) bán cho ông Vũ Văn Trọng thửa đất số 32, tờ bản đồ số 10, diện tích 50m2 với giá 1,7 tỷ đồng. Sau khi bán thửa đất trên cho ông Trọng, ngày 25/5/2011, bà Hiền tiếp tục chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Đình Thị Hưng (SN 1952), là mẹ đẻ bà Hiền. Sau đó, ngày 13/11/2013, Hiền cùng mẹ tiếp tục bán thửa đất cho bà Nguyễn Thanh Bình (SN 1974), trú tại xóm Ngã tư – Sơn Đồng – Hoài Đức với giá 1,1 tỷ đồng.
Nhà đất này có nguồn gốc là bà Hiền mua từ ông Nguyễn Đình Chí và bà Dương Thị Mơ theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/12/2010 (Hợp đồng này có xác nhận của UBND xã Kim Chung).
Như vậy, ai là người có quyền sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất trên? Hành vi của bà Nguyễn Thị Thu Hiền sẽ bị xử lý như thế nào?
1. Ai là người có quyền sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất trên?
Muốn biết ai là người có quyền sở hữu hợp pháp mảnh đất trên ta cần phân tích tính hợp pháp của các hợp đồng mua bán đất nêu trên:
– Thứ nhất: hợp đồng mua bán đất giữa ông Nguyễn Đình Chí và bà Dương Thị Mơ và bà Nguyễn Thị Thu Hiền là hợp pháp:
+ Ông Nguyễn Đình Chí và bà Dương Thị Mơ là người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, ông Chí, bà Mơ hoàn toàn có quyền định đoạt quyền sử dụng mảnh đất này. Khi ký kết hợp đồng mua bán mảnh đất trên không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất vẫn trong thời hạn sử dụng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/12/2010 có xác nhận của UBND xã Kim Chung xác nhận rõ ông Chí, bà Mơ đã định đoạt quyền sử dụng đất chuyển sang cho bà Hiền. Dó đó, bà Hiền là người sở hữu hợp pháp mảnh đất nêu trên.
– Thứ hai: hợp đồng mua bán giữa bà Nguyễn Thị Thu Hiền với ông Vũ Văn Trọng, bà Đình Thị Hưng, bà Nguyễn Thanh Bình bị vô hiệu:
+ Tất cả các hợp đồng giữa bà Nguyễn Thị Thu Hiền với ông Vũ Văn Trọng, bà Đình Thị Hưng, bà Nguyễn Thanh Bình đều là hợp đồng viết tay, có chữ ký các bên, không có công chứng hay chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
“Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”
+ Chiếu theo Khoản 2 Điều trên, hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất giữa bà Nguyễn Thị Thu Hiền với ông Vũ Văn Trọng, bà Đình Thị Hưng, bà Nguyễn Thanh Bình vi phạm quy định về hình thức của giao dịch theo Khoản 2 Điều 117, Điều 122 Bộ luật dân sự. Do vậy, các hợp đồng này bị vô hiệu do không thỏa mãn về mặt hình thức của giao dịch. Từ sự phân tích trên đây xác định được người có quyền sử dụng mảnh đất là bà Nguyễn Thị Thu Hiền.
2. Hành vi của bà Nguyễn Thị Thu Hiền sẽ bị xử lý như thế nào?
Theo quy định tại khoản 1 và 2 Điều 131 Bộ luật dân sự thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Căn cứ vào quy định trên, bà Hiền bắt buộc phải hoàn trả lại cho ông Vũ Văn Trọng số tiền 1,7 tỷ đồng, bà Nguyễn Thanh Bình số tiền 1,1 tỷ đồng.
Tuy nhiên, xét về mặt ý chí thì rõ ràng, bà Hiền nảy sinh ý định chiếm đoạt tài sản của ông Trọng từ trước khi thực hiện hành vi lừa đảo bởi vì bà Hiền đã đưa các thông tin, hồ sơ cho ông Trọng bao gồm: Giấy chuyển quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Đình Chí và bà Dương Thị Mơ cho bà Nguyễn Thị Thu Hiền có xác nhận của UBND xã Kim Chung ngày 21/12/2010, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Đình Chí, bà Dương Thị Mơ với bà Nguyễn Thị Thu Hiền ngày 24/12/2010 để ông Trọng tin trưởng sau đó mới giao kết hợp đồng và thanh toán tiền cho bà Hiền. Mặt khác, hành vi gian dối của bà Hiền là để chiếm đoạt tài sản của ông Trọng chứ không phải chiếm giữ, sử dụng bởi vì sau khi phát hiện có việc chuyển nhượng cho nhiều người, ông Trọng cũng đã yêu cầu bà Hiền bàn giao nhà ở hoặc nếu không bàn giao nhà ở thì phải trả lại tiền nhưng bà Hiền vẫn không trả lại tiền cho ông Trọng.
Như vậy, bằng thủ đoạn gian dối, bà Hiền đã chiếm đoạt của ông Trọng số tiền là 1.700.000.000 đồng. Đồng thời bà Hiền còn lừa đảo bán mảnh đất này để chiếm đoạt tài sản của bà Nguyễn Thanh Bình số tiền 1.100.000.000. Do đó, bà Hiền có thể bị truy tố theo khoản 4 Điều 174 Bộ luật hình sự với mức hình phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân”.
