Mô hình “sở hữu kỳ nghỉ” đã ra đời và phát triển từ những năm 60 của thế kỷ XX, du nhập vào Mỹ trong những năm 70 và đã trở thành một mô hình du lịch phổ biến khắp thế giới với rất nhiều tổ chức trao đổi kỳ nghỉ lớn và sự tham gia của nhiều tập đoàn khách sạn uy tín trên toàn cầu như: Marriott, Hilton…Dịch vụ “sở hữu kỳ nghỉ” xuất hiện tại Việt Nam trong khoảng gần 10 năm nay và các giao dịch đang có chiều hướng ngày một sôi động. Tuy nhiên, đây là một loại hình dịch vụ có những khái niệm khá phức tạp cùng với nhiều khoảng trống pháp lý.
Sở hữu kỳ nghỉ là một mô hình nghỉ dưỡng mang lại quyền sở hữu không gian nghỉ dưỡng cho các gia đình vào mỗi kỳ nghỉ cố định hàng năm, trong đó, người sử dụng sẽ sở hữu một hoặc vài tuần nghỉ trong một khu nghỉ dưỡng kéo dài suốt đời dự án. Một điểm đặc sắc của loại hình này chính là khả năng trao đổi kỳ nghỉ giữa những người sở hữu với nhau. Sở hữu kỳ nghỉ với mục đích tốt đẹp là giúp cho các gia đình đi du lịch ở các nơi trên thế giới trở nên dễ dàng và kinh tế hơn nhưng hiện nay ở Việt Nam nó lại đang gây xôn xao dư luận giữa lùm xùm về những khiếu nại, tố cáo, là nỗi ám ảnh, “kỳ lo” của những người sở hữu.
Theo thông tin truyền thông, nhiều người đang ngậm trái đắng, vác đơn khiếu nại, tố cáo trong vô vọng vì bỏ hàng trăm triệu đồng sở hữu kỳ nghỉ của Công ty TNHH Khu Du Lịch Vịnh Thiên Đường (ALMA).Tại sao lại như vậy ? Cụ thể :
1. Bản chất thật không như mơ của “Sở hữu kỳ nghỉ”
Theo như công ty Alma giới thiệu khi “sở hữu kỳ nghỉ”, đi đu lịch khách hàng sẽ được ở trong các căn hộ, biệt thự sang trọng với những khu vui chơi, giải trí, bãi tắm đẹp… tại nhiều địa phương. Nếu không sử dụng, khách hàng có thể cho thuê, bán, tặng, thừa kế… kỳ nghỉ mình đang sở hữu. Tuy vậy, trong hợp đồng số tiền người mua đã bỏ ra chỉ là tiền thuê phòng, không bao gồm chi phí đi lại, ăn uống trong kỳ nghỉ. “Tưởng được hưởng nhiều quyền lợi, nhưng thực tế tôi phải thuê phòng với giá đắt hơn gấp nhiều lần so với mặt bằng chung. Không chỉ có vậy, mỗi năm tôi còn phải đóng phí duy trì hợp đồng. Hóa ra đây chỉ là cái “bánh vẽ” – chị Đỗ Ngọc Minh(Ba Đình) cho biết.
Bên cạnh đó, hàng năm, người “sở hữu kỳ nghỉ” còn phải đóng phí dịch vụ (bảo trì, dọn dẹp vệ sinh…) từ 200-300 USD/năm. Đổi lại, khi không có nhu cầu, khách hàng có quyền tặng, cho, mua bán, thừa kế quyền này, có cơ hội trao đổi với những người “sở hữu kỳ nghỉ” ở hơn 100 quốc gia nhưng phải đóng phí 100-300 USD/lần giao dịch thành công.
2. Chưa được cấp phép xây dựng vẫn bán cho khách hàng
Giấy chứng nhận đầu tư của Dự án ALMA thể hiện quy mô của Dự án là Khu resort cao cấp cho thuê dài hạn và ngắn hạn gồm nhiều hạng mục như: Khu Champa resort, Khu thể thao biển Thủy Triều, Khu dịch vụ Thủy Triều, Khu nghỉ dưỡng rừng Phi Lao… Tuy nhiên, đến nay ALMA mới xin được giấy phép xây dựng đầu tiên do Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cấp cho việc xây dựng tòa nhà chính, còn khối các tòa nhà, biệt thự xung quanh vẫn chưa có giấy phép xây dựng. Thế nhưng, khi tiếp xúc với khách hàng, nhân viên tư vấn của ALMA luôn khẳng định dự án đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Đây là sự không minh bạch trong việc cung cấp thông tin về sản phẩm dịch vụ sẽ cung cấp cho người tiêu dùng. Theo hợp đồng ALMA hoạt động cung cấp dịch vụ lưu trú dài hạn, kỳ hạn cho khách hàng nhưng công ty chưa đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ này theo Luật Du lịch mà vẫn tiến hành ký hợp đồng, thu tiền của người tiêu dùng là vi phạm Khoản 6, Điều 17 Luật Doanh nghiệp về các hành vi bị nghiêm cấm. Do đó, ALMA ký kết hợp đồng, thu tiền của người tiêu dùng khi chưa đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ lưu trú, chưa có dịch vụ lưu trú để cung cấp cho người tiêu dùng, “bán” cái chưa có cho người tiêu dùng là hoạt động bất hợp pháp.
3. Bất thường trong hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ
Theo luật sư Trương Anh Tú (đoàn luật sư Hà Nội), bản Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ của ALMA là hợp đồng theo mẫu, được soạn sẵn gồm 20 điều, 5 phụ lục, 32 trang với cách trình bày rất phức tạp, không dễ dàng tiếp thu và hiểu rõ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, người tiêu dùng chỉ có 30 phút (thậm chí ít hơn) để đọc và ký bản hợp đồng rất nhiều trang, nhiều điều khoản là chưa đủ thời gian để nghiên cứu trước khi quyết định ký. Thêm vào đó, người tiêu dùng cũng không được thông báo về điều khoản trọng tài trước khi giao kết nên mới có tình trạng hợp đồng có điều khoản giải quyết tranh chấp là “Trung tâm trọng tài quốc tế Xin-ga-po giải quyết tranh chấp giữa các bên và được thực hiện bằng tiếng Anh”, đây là một giải pháp “đánh đố” người tiêu dùng.
Tại Điều 9, Hợp đồng Sở hữu kỳ nghỉ, ALMA đã hạn chế quyền khiếu nại, khiếu kiện của khách hàng, cụ thể: “Theo hợp đồng này, khách nghỉ dưỡng đồng ý rằng, khách nghỉ dưỡng sẽ không thực hiện bất cứ khiếu nại hoặc khiếu kiện nào chống lại công ty…”. Nội dung này không cho phép khách hàng được khiếu nại, khiếu kiện chống lại công ty, vi phạm Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Điểm b, Khoản 10.2, Điều 10, Hợp đồng có đoạn: “Trong mọi trường hợp, công ty sẽ không có nghĩa vụ hoàn trả cho khách nghỉ dưỡng một phần hoặc toàn bộ tiền đặt cọc hoặc khoản thanh toán mà khách nghỉ dưỡng đã thanh toán”. Trong trường hợp hợp đồng bị vô hiệu/bị hủy bỏ từ người tiêu dùng theo quy định của pháp luật thì người tiêu dùng vẫn không được nhận lại tiền đã thanh toán cho công ty là hoàn toàn không phù hợp với quy định của pháp luật. ALMA quy định loại trừ tuyệt đối nghĩa vụ hoàn trả tiền cho người tiêu dùng là vi phạm Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Đồng thời, nội dung của khoản 10.4 ALMA đã gộp nghĩa vụ hoàn trả và bồi thường thiệt hại là một, là điều khoản thiệt thòi cho người tiêu dùng.
4. Xem xét tư cách lãnh sự danh dự của ông Igal David Ahouvi
Bên cạnh đó, việc quảng bá ông I-gan Đa-vít Hau-vi là tỷ phú thế giới người I-xra-en cũng chưa có thông tin nào được kiểm chứng cụ thể. Trong giấy chứng nhận đầu tư đối với Dự án ALMA cũng không có tên nhà đầu tư I-xra-en. Tổng số đầu tư chỉ khoảng 486 tỷ đồng rất nhỏ so với số tiền hơn 300 triệu USD mà ALMA đã quảng cáo với truyền thông. Đối chiếu với thông tin phía ALMA đưa ra là “công ty 100% vốn nước ngoài, ông I-gan Đa-vít Hau-vi là chủ đầu tư Dự án ALMA, vốn đầu tư là 300 triệu USD” là không phù hợp với giấy chứng nhận đầu tư đã cấp. Trong trường hợp ông I-gan Đa-vít Hau-vi là chủ sở hữu 100% tại Elgin Investments Pte Ltd (Xin-ga-po), thì vẫn chỉ được gọi là thành viên góp vốn của công ty tại Xin-ga-po. Vì vậy, ông I-gan Đa-vít Hau-vi được coi là chủ đầu tư gây nhầm lẫn đối với khách hàng và không đúng với các văn bản pháp lý của dự án, văn bản phê duyệt dự án của cơ quan Nhà nước. ALMA quảng bá về số vốn đầu tư vào dự án gấp 14 lần so với con số đã đăng ký là có sự phóng đại (nhưng không xác thực) nhằm tạo lòng tin và có dấu hiệu lừa dối khách hàng về chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh để nhanh chóng ký hợp đồng.
Từ mọi thông tin xoay quanh vấn đề trên, tôi xin đưa ra một số ý kiến như sau:
Mô hình “Sở hữu kỳ nghỉ” là loại hình mới nên hiện có nhiều khoảng trống pháp lý trong việc điều chỉnh các mối quan hệ giữa hai bên. Cụ thể, pháp luật Việt Nam chưa có quy định nào về “sở hữu kỳ nghỉ”, cụm từ “sở hữu kỳ nghỉ” cũng chưa được ngành Công thương chứng thực. Trong 2 văn bản liên quan đến hình thức kinh doanh này là Luật Thương mại và Luật Du lịch đều chưa có quy định về “sở hữu kỳ nghỉ”. Bên cạnh đó, cơ sở cho việc mua bán là hợp đồng, được quy định tại Bộ luật Dân sự. Mặc dù, quyền thừa kế cũng được hợp đồng ghi nhận, song quyền “sở hữu kỳ nghỉ” có phải là “quyền tài sản khác” được quy định trong Bộ luật Dân sự hay không lại chưa được làm rõ.
Bên cạnh đó, hầu hết hợp đồng giữa hai bên đều do bên bán cung cấp, song hợp đồng này chưa đáp ứng đúng quy trình pháp lý để sử dụng hợp đồng mẫu, nhiều nội dung còn mập mờ, thiếu rõ ràng, bất lợi cho khách hàng. Đặc biệt, trong hợp đồng có sẵn quy định: “Trung tâm Trọng tài quốc tế Singapore (SIAC) giải quyết tranh chấp giữa các bên và được thực hiện bằng tiếng Anh”. Từ đó vấn đề pháp lý đặt ra là trong trường hợp này tòa án Việt Nam hay Trung tâm Trọng tài SIAC giải quyết tranh chấp? Được biết công ty A là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam nên không được coi là công ty nước ngoài tại Việt Nam.Như vậy, chủ thể tranh chấp trong vụ này không có yếu tố nước ngoài, do đó việc thỏa thuận trọng tài nước ngoài giải quyết tranh chấp là không có giá trị, tức điều khoản vô hiệu. Hơn nữa, trong quan hệ giữa công ty Alma và khách hàng “sở hữu kỳ nghỉ” là quan hệ giữa người cung cấp dịch vụ và người tiêu dùng. Điều 38 Luật Bảo vệ người tiêu dùng quy định rõ: Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải thông báo về điều khoản trọng tài trước khi giao kết hợp đồng và được người tiêu dùng chấp thuận. Trường hợp điều khoản trọng tài do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đưa vào hợp đồng theo mẫu hoặc điều kiện giao dịch chung thì khi xảy ra thanh chấp, người tiêu dùng là cá nhân có quyền lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp khác. Do đó giả sử điều khoản trọng tài trong hợp đồng có hiệu lực thì việc giải quyết tranh chấp cũng phụ thuộc vào ý chí của người tiêu dùng.
Ngoài ra, “sở hữu kỳ nghỉ” không phải là sở hữu bất động sản nên khách hàng sẽ không được cấp sổ hồng. Vì vậy, chủ đầu tư vẫn là chủ sở hữu với toàn quyền trong việc cầm cố, thế chấp bất động sản nghỉ dưỡng để vay vốn ngân hàng. Nếu chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ, ngân hàng có quyền phát mãi tài sản để thu hồi nợ.Đến lúc này, quyền lợi của khách hàng liệu có được bảo đảm? “Sở hữu kỳ nghỉ là người tiêu dùng bỏ tiền thật để mua giá trị ảo. Không ai biết trước được 40 năm tới sẽ xảy ra điều gì với mình, khi đó kỳ nghỉ mình sở hữu sẽ như thế nào?”
Không những vậy, trong trường hợp chủ đầu tư tăng phí dịch vụ thường niên khách hàng cũng buộc phải chấp nhận do đã rơi vào tình thế “đâm lao phải theo lao.
Có một câu hỏi đặt ra “Việc giải quyết tranh chấp cho người mua liệu có đảm bảo cho người đã chót mua nay muốn yêu cầu đòi lại tiền hay không ?” Đây là một câu hỏi cần thời gian để trả lời, còn tùy thuộc vào công bằng và công lý ở Việt Nam tới đâu. Tuy nhiên, cho dù thế nào thì tôi cho rằng bất cứ một luật sư nào cũng phải đảm bảo hoạt động nghề nghiệp của mình góp phần bảo vệ công lý, các quyền tự do, dân chủ của công dân, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, phát triển kinh tế – xã hội, xứng đáng với sự tin cậy của xã hội. Việc lên tiếng đối với các sự việc có vi phạm, xâm phạm đến lợi ích của khách hàng, của người dân để cảnh báo họ không chỉ là quyền tự do ngôn luận của công dân mà còn là trách nhiệm của luật sư, miễn sao đảm bảo đúng theo khuôn khổ của pháp luật.
Để hạn chế rủi ro, trong khi hệ thống các quy định của pháp luật còn nhiều khoảng trống đối với hình thức kinh doanh bất động sản này, mỗi khách hàng cần thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin trước khi ký hợp đồng. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng, đặc biệt là chính quyền các địa phương nơi có các dự án cần thường xuyên kiểm tra, làm rõ những vấn đề pháp lý liên quan đến các công trình này.
