Bác Hùng ở Nghệ An có đặt câu hỏi: Tôi có một mảnh đất ruộng đã được cấp bìa đỏ từ lâu, trên bìa đỏ có ghi thời hạn sử dụng đất là đến tháng 8/2020. Cách đây 5 năm, do phải đi xa làm ăn nên tôi giao đất cho cháu mình là chị Phượng quản lý, canh tác. Đầu năm nay khi tôi về muốn đòi lại thửa đất nhưng chồng chị Phượng lại xúi chị Phượng không trả đất cho nhà tôi.
Sắp tới đến thời hạn sử dụng đất, tôi không biết là mình có được tiếp tục sử dụng đất nữa hay không?
Xin luật sư tư vấn cho tôi và tôi cần phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?
Luật sư tư vấn:
Qua những thông tin mà bác Hùng trình bày, tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:
Thông thường đất nông nghiệp là do cơ quan nhà nước ở địa phương giao cho người dân cư trú tại địa phương quản lý, canh tác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
Bên cạnh đó, tại Khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014 lại quy định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, bác có thể không cần gia hạn mà vẫn có thể sử dụng đất bình thường với thời hạn là 50 năm. Mặc dù vậy nếu bác có thể thực hiện đăng ký gia hạn thì sẽ có sự đảm bảo tốt hơn khi mà thời hạn sử dụng được bổ sung vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp, có ý nghĩa khá quan trọng đặc biệt khi đất có tranh chấp hoặc đất trong diện quy hoạch.
Tuy nhiên, việc đăng ký gia hạn quyền sử dụng đất cũng được coi là việc thay đổi, bổ sung thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất, việc này cũng thông qua Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương thẩm tra, xác nhận và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, do vậy khi văn phòng đăng ký đất đai làm việc cũng cần phải xem xét tình trạng pháp lý của thửa đất để đảm bảo cấp Giấy chứng nhận một cách chính xác nhất.
Theo quy định tại Điểm đ Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT (bổ sung Điều 11a Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) quy định: “… trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có các căn cứ như: nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất… ”.
Vậy nếu phía chị Phượng đã nộp đơn đề nghị áp dụng biện pháp ngăn chặn kèm theo văn bản thụ lý giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền thì văn phòng đăng ký đất đai cũng sẽ không thực hiện thủ tục cho gia đình bác.
Còn nếu chị Phượng không cung cấp được bất kỳ văn bản nào về việc cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thụ lý giải quyết thì Văn phòng đăng ký đất đai vẫn buộc phải thực hiện thủ tục cho bác.
Lúc đó bác thực hiện thủ tục đăng ký gia hạn theo trình tự tại Khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014, cụ thể gồm các bước như sau:
– Bước 1: Nộp đơn, hồ sơ hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;
– Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;
– Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc Công ty Luật TGS
Ông là một luật sư giỏi có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật sư đã tham gia tranh tụng nhiều vụ án tranh chấp đất đai, vụ án hình sự, kinh tế, thương mại,.. trên toàn quốc.
Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TGS
Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng là một luật sư giỏi, đã từng công tác tại Công ty Luật TNHH NHB và nhiều công ty luật có thương hiệu khác, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, hình sự, dân sự..
Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Luật sư Công ty Luật TGS
Luật sư Đức Hùng từng công tác tại nhiều tổ chức hành nghề luật sư uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tranh tụng hình sự, đất đai, tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.
Luật sư Hà Huy Sơn – Luật sư Công ty Luật TGS
Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực hình sự. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Hình Sự, luật sư Hà Huy Sơn đã gây dựng được cho mình thương hiệu riêng và sự uy tín vững chắc đối với khách hàng.