Câu hỏi:
Hiện em mới mua một miếng đất hẻm tại thị trấn, diện tích trên 300m2, mặt tiền 15m, là đất trồng cây lâu năm. Gần đây chuẩn bị làm nhà, em muốn tách ra 1 lô 5m để bán bớt thì được trả lời là không tách được, tìm hiểu thì được biết có quy hoạch vào miếng đất mất khoảng 8m để làm đường. Vậy cho em hỏi em có được xây dựng nhà ở trên phần đất 15m của em hay không? em xin cảm ơn.
Luật sư TGS LAW tư vấn câu hỏi trên như sau:
1. Xây dựng nhà ở trên diện tích đất không thuộc quy hoạch
Đối với trường hợp của bạn, bạn có một miếng đất mặt tiền 15m và trong đó có 8m thuộc diện quy hoạch để làm đường. Do đó, bạn vẫn sẽ được xây dựng nhà ở bình thường đối với phần diện tích đất 7m còn lại. Khi tiến hành xây dựng nhà ở trên phần đất này bạn sẽ phải xin giấy phép xây dựng nhà ở nếu đất xây dựng thuộc khu vực thành thị, cụ thể như sau:
Về hồ sơ, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
+) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
+) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
+) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận và thẩm định hồ sơ: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Thời hạn giải quyết:
+) Trong thời gian 12 ngày đối kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;
+) Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trong thời hạn 15 ngày làm việc, Ủy ban nhân nhân cấp huyện phải xem xét hồ sơ và tiến hành cấp giấy phép xây dựng. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì Ủy ban nhân dân cấp huyện phải thông báo cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn phải cấp giấy phép
Nếu đất gia đình thuộc khu vực nông thôn thì được miễn xin giấy phép xây dựng theo quy định tại điểm k, khoản 2, điều 89 Luật xây dựng 2014.
>>> Xem thêm nếu bạn cần: Tư vấn về tranh chấp đất đai khi đất đã có sổ đỏ
2. Xây dựng nhà ở trên diện tích đất thuộc quy hoạch.
Căn cứ theo quy định Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018) thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Trong trường hợp này thì bạn được phép bán và thực hiện các quyền khác như: Tặng cho, thừa kế, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp,.. Pháp luật không có quy định về cấm hoạt động xây nhà ở trên diện tích đất trong trường hợp này. Tuy nhiên, muốn được xây dựng nhà ở trên diện tích này bạn phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng có thời hạn:
– Điều kiện được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại Luật xây dựng 2014 như sau:
+) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;
+) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
-Trình tự, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn:
+) Về hồ sơ cần chuẩn bị: Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn; bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng,… ( Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BLĐTBXH;
+) Cơ quan cấp phép: Sở Xây dựng
+) Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.
Như vậy, nếu diện tích đất quy hoạch đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn sẽ được tiến hành xây nhà ở nhưng phải xin cấp giấy phép xây dựng tạm thời và phải tiến hành tháo dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại ghi trong giấy phép xây dựng.
Trường hợp 2: Đất thuộc diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Trong trường hợp này, người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Như vậy, trường hợp đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…
Mọi thắc mắc pháp lý cần tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ, quý khách hàng vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 1900.8698 hoặc truy cập vào Website: https://congtyluattgs.vn
Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc Công ty Luật TGS
Ông là một luật sư giỏi có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật sư đã tham gia tranh tụng nhiều vụ án tranh chấp đất đai, vụ án hình sự, kinh tế, thương mại,.. trên toàn quốc.
Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TGS
Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng là một luật sư giỏi, đã từng công tác tại Công ty Luật TNHH NHB và nhiều công ty luật có thương hiệu khác, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, hình sự, dân sự..
Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Luật sư Công ty Luật TGS
Luật sư Đức Hùng từng công tác tại nhiều tổ chức hành nghề luật sư uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tranh tụng hình sự, đất đai, tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.
Luật sư Hà Huy Sơn – Luật sư Công ty Luật TGS
Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực hình sự. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Hình Sự, luật sư Hà Huy Sơn đã gây dựng được cho mình thương hiệu riêng và sự uy tín vững chắc đối với khách hàng.
