Bà Bùi Thị Hợp ở Đại An, xã Nam Thắng, huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định hỏi:
“Tôi có mua mảnh đất thổ cư của 1 người cùng đội, trước khi mua người ta bảo là có sổ, tin tưởng là người quen giao tiền đầy đủ. Giờ hỏi thì họ bảo sổ thất lạc mất hết, bây giờ làm thế nào? Chỉ có giấy viết tay có ký kết của đội trưởng với UBND xã chứng thực thì có được không? Giấy viết cách đây 1 năm? Họ chỉ còn sổ cấp năm 1993, sau đó đã được cấp đổi vào năm 1994 rồi?”
Trước hết, xin hỏi luật sư, nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy tờ mua bán viết tay như vậy thì có đủ điều kiện để sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, đối với đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư) thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Giấy chứng nhận”)
Đồng thời, Điều 188 Luật đất đai năm 2013 cũng quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Mặt khác, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thính giả mới được thực hiện cách đây 01 năm (khoảng năm 2018 -2019) nên cũng không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền đối với các giao dịch được thực hiện trước ngày 01/7/2014 theo Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
Vì vậy, nếu thửa đất ở mà thính giả đã mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng, và do đó sẽ không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật.
Nếu bên bán nói sổ đỏ thất lạc mất hết, nhưng thực ra họ lại đem giấy tờ đó đi làm thủ tục chuyển nhượng đất cho người khác thì bà Hợp phải làm như thế nào để chứng minh giao dịch của mình là có thật, thưa luật sư?
Trong trường hợp này, bà Hợp có thể chứng minh giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Hợp là có thật bằng các chứng cứ, bao gồm: Giấy viết tay về việc mua bán đất, giấy tờ về việc giao nhận tiền mua bán đất, hoặc các chứng cứ khác (nếu có): Xác nhận của các nhân chứng, hoặc các tin nhắn trao đổi giữa các bên có liên quan đến giao dịch này.v.v…Do đó, bà Hợp cần phải thu thập và lưu giữ các tài liệu, chứng cứ này, để có căn cứ bảo vệ các quyền và lợi ích hơp pháp của mình, nhất là khi có tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến vụ việc.
Theo luật sư, trong trường hợp này, bà Hợp có nên khởi kiện ra tòa để hủy giao dịch mua bán đất này hay không?
Nếu người bán đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Hợp và nhận tiền chuyển nhượng đất nhưng sau đó lại chuyển nhượng thửa đất cho người khác, thì đó là hành vi vi phạm hợp đồng và trái với quy định của pháp luật. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất này sẽ thuộc trường hợp bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015.
Thậm chí, nếu người bán đất không hoàn trả bà Hợp số tiền mua đất đã nhận mà cố ý chiếm đoạt số tiền này, thì hành vi đó còn có dấu hiệu của “Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản” hoặc “Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 174 và Điều 175 Bộ luật hình sự 2015, được sửa đổi, bổ sung 2017.
Do đó, nếu các bên có liên quan không tự hòa giải, thỏa thuận được với nhau, thì bà Hợp có quyền khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết vụ việc, bảo vệ các qyền và lợi ích hợp pháp cho bà Hợp theo thủ tục của Luật tố tụng dân sự. Trong trường hợp này, bà Hợp có quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ (tuyên vô hiệu) đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người bán đất với bên thứ ba.
Trong trường hợp vụ việc có dấu hiệu hình sự thì bà Hợp có quyền làm đơn trình báo, tố giác tội phạm gửi đến Cơ quan Cảnh sát điều tra, để yêu cầu điều tra, xác minh và giải quyết vụ việc theo thủ tục của Luật tố tụng hình sự.
>>Theo dõi chi tiết tại link sau: http://vov2.vn/phap-luat-va-xa-hoi/mua-ban-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-c141-32478.aspx
Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc Công ty Luật TGS
Luật sư Tuấn đạt được nhiều kinh nghiệm tư vấn pháp luật trong các lĩnh vực như khai thác khía cạnh thương mại của Quyền Sở hữu trí tuệ, viễn thông, đầu tư, doanh nghiệp, bất động sản…
Khúc Thị Thu – Chuyên Gia Tư Vấn Về Sở Hữu Trí Tuệ
Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực Sở Hữu Trí Tuệ. Đã tham gia tư vấn cho các Khách hàng trong và ngoài nước về các vấn đề về đăng ký bảo hộ và giải quyết tranh chấp về Nhãn hiệu, Thương hiệu, Kiểu dáng, Sáng chế,... hiện bà là Trưởng Phòng Nhãn hiệu của văn phòng luật TGS.
Nguyễn Thị Oanh – Chuyên Gia Tư Vấn Về Sở Hữu Trí Tuệ
Là một chuyên viên giỏi trong lĩnh vực Sở Hữu Trí Tuệ, doanh nghiệp. Đặc biệt bà Oanh chuyên tư vấn giải đáp mọi thắc mắc về giấy phép con như: giấy phép hoạt động cho thuê lại lao động, kiểm nghiệm mỹ phẩm,....
Trần Mai Hương – Chuyên Gia Tư Vấn Về Sở Hữu Trí Tuệ
Là chuyên gia pháp lý về lĩnh vực Sở Hữu Trí Tuệ. Đặc biệt bà Thu là chuyên gia tư vấn giải đáp mọi thắc mắc về nhãn hiệu, sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, bản quyền tác giả,...
